Kompetensi Relatif Berdasarkan Pemilihan Domisili

(iStock)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Asas Forum Rei Sitae", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Kompetensi Relatif Berdasarkan Pemilihan Domisili.

Menurut Pasal 118 ayat (4) HIR, para pihak dalam perjanjian dapat menyepakati domisili pilihan yang berisi klausul, sepakat memilih Pengadilan Negeri tertentu yang akan berwenang menyelesaikan sengketa yang timbul dari perjanjian. Pencantuman klausul, harus berbentuk akta tertulis:[1]

• Dapat langsung dicantumkan sebagai klausul dalam perjanjian pokok, atau
• Dituangkan dalam akta tersendiri yang terpisah dari perjanjian pokok.

Mengenai penerapan domisili pilihan harus benar-benar didasarkan pada rumusan Pasal 118 ayat (4) HIR itu sendiri, seperti yang dijelaskan di bawah ini:[2]

1. Domisili Pilihan Tidak Mutlak Menyingkirkan Asas Actor Sequitor Forum Rei, Persetujuan para pihak mengenai pilihan domisili, pada prinsipnya tunduk kepada kebebasan asas kebebasan berkontrak (freedom of contract) yang digariskan Pasal 1338 KUH Perdata. Oleh karena itu, kesepakatan tersebut mengikat (binding) kepada para pihak untuk menaati dan melaksanakan.
2. Kebebasan Memilih pada Pihak Penggugat, Pemilihan domisili kompetensi relatif yang digariskan Pasal 118 ayat (4) HIR, Pasal 142 ayat (4) RBg atau Pasal 99 ayat (16) Rv, berkaitan dengan Pasal 24 KUH Perdata. Kebebasan memilih kompetensi relatif dalam hal ada kesepakatan pilihan domisili, menurut undang-undang sepenuhnya berada pada pihak Penggugat, bukan pada pihak Tergugat.
3. Terhadap Pilihan Penggugat Tidak Dapat Diajukan Eksepsi, Kepada pihak yang bertindak dan mengambil inisiatif sebagai Penggugat, undang-undang memberi kebebasan memilih di antara kompetensi relatif berdasarkan domisili atau tempat tinggal Tergugat. Bertitik tolak dari kebebasan tersebut, tidak ada dasar hukum bagi Tergugat untuk mengajukan eksepsi terhadap kompetensi relatif yang dipilih Penggugat. Pengadilan harus menolak eksepsi yang demikian, atas dasar pengajuan gugatan tidak melanggar batas dan sistem kompetensi relatif yang digariskan Pasal 118 ayat (4) HIR.

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 200.

2. Ibid. Hal.: 200-202.

Asas Forum Rei Sitae

(iStock)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Kebolehan Menerapkan Kompetensi Relatif Berdasarkan Tempat Tinggal Penggugat", dan Pada kesempatan ini akan membahas tentang asas forum rei sitae.

Makna forum rei sitae, gugatan diajukan kepada Pengadilan Negeri berdasarkan patokan tempat terletak benda tidak bergerak yang menjadi objek sengketa. Penggarisan forum ini, diatur dalam Pasal 118 ayat (3) HIR kalimat terakhir, yang berbunyi: "atau kalau tuntutan itu tentang barang tetap (tidak bergerak), maka tuntutan itu diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang dalam daerah hukumnya terletak barang itu".[1]

Ketentuan pasal ini sama dengan Pasal 142 ayat (5) RBg yang menjelaskan: "Dalam gugatannya mengenai barang tetap maka gugatan diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri di wilayah beberapa Pengadilan Negeri, gugatan diajukan kepada salah satu Ketua Pengadilan Negeri tersebut atas pilihan Penggugat".[2]

Apa yang digariskan dalam Pasal 142 ayat (5) RBg, diatur dalam Pasal 99 ayat (8) dan (9) Rv: a). Apabila gugatan mengenai sengketa hak atas benda tetap, gugatan diajukan berdasarkan forum rei sitae yakni kepada Pengadilan Negeri meliputi daerah hukum tempat terletak barang tersebut; b). Apabila benda tetap yang digugat terletak di beberapa wilayah hukum Pengadilan Negeri yang berbeda, gugatan dapat diajukan kepada salah satu Pengadilan Negeri atas pilihan Penggugat.[3]

Penerapan yang dikemukakan tersebut dijelaskan dalam putusan Mahkamah Agung Nomor: 1382 K/Sip/1971 tertanggal 4 November 1975 yang memuat pertimbangan: "karena sawah dan kebun yang manjadi objek gugatan terletak di luar wilayah hukum Pengadilan Negeri Takalar, maka Pengadilan Negeri tersebut tidak berwenang mengadilinya, oleh karena itu gugatan harus dinyatakan tidak dapat diterima".[4]

Hal ini dikuatkan oleh Pendapat ahli Subekti dan Soepomo, dapat disimpulkan dari kalimat: "atau jika gugatannya mengenai barang tak bergerak (misalnya tanah), maka gugatan diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri dalam daerah hukumnya barang itu terletak".[5] 

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 198.

2. Ibid. Hal.: 198.

3. Ibid. Hal.: 198.

4. Ibid. Hal.: 198-199.

5. Ibid. Hal.: 199.

Contoh Perjanjian Sewa Menyewa Tanah

(iStock)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Kesempatan terdahulu platform Hukumindo.com telah memuat beberapa artikel terkait dengan contoh perjanjian, diantaranya adalah Contoh Perjanjian Jual-Beli Tanah, Contoh Perjanjian Jual-Beli Mobil dan Contoh Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah, serta Contoh Perjanjian Jual-Beli Rumah, Dan pada kesempatan ini akan dibahas mengenai Contoh Perjanjian Sewa Menyewa Tanah.

PERJANJIAN SEWA MENYEWA TANAH

Nomor: [...................]

Perjanjian ini dibuat pada hari [..................] tanggal [.............] antara:

[......................] (Sebagai pihak yang menyewakan, untuk selanjutnya disebut sebagai “PIHAK PERTAMA”),

Dan,

[.....................] (Sebagai pihak penyewa, untuk selanjutnya disebut “PIHAK KEDUA”).

MENGINGAT:

Bahwa [..................]

Bahwa [..................]

Bahwa PIHAK KEDUA berkeinginan untuk menyewa tanah seluas [.........] yang terletak di [.............] dengan batas-batas:

- Utara : [.................]

- Selatan : [.................]

- Barat : [.................]

- Timur : [.................]

Bahwa [..................]

MAKA, berkenaan dengan keterangan-keterangan tersebut di atas, kedua belah pihak sepakat untuk mengadakan Perjanjian Sewa Menyewa Tanah (selanjutnya disebut “Perjanjian”) atas dasar syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:

Pasal 1

KESEPAKATAN

PIHAK PERTAMA dengan ini sepakat untuk menyewakan kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA dengan ini pula sepakat untuk menyewa dari PIHAK PERTAMA sebidang tanah yang berukuran [.....] X [.....], atau seluas [.....] meter persegi yang terletak di wilayah [..............], Kel./Ds.: [..............], Kecamatan [..............], Kab./Kota [..............], dengan batas-batas:

- Utara : [.................]

- Selatan : [.................]

- Barat : [.................]

- Timur : [.................]

(Selanjutnya disebut “Tanah”)  

Pasal 2

TUJUAN

Bahwa PIHAK KEDUA akan mempergunakan Tanah tersebut untuk keperluan [.....................].

Pasal 3

SERAH TERIMA TANAH

Pada saat perjanjian ini ditandatangani, PIHAK PERTAMA menyerahkan Tanah kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA menerima penyerahan ini sesuai menurut kondisi yang nyata pada hari penyerahan tersebut yang dituangkan dalam suatu Berita Acara Serah Terima (selanjutnya disebut “Berita Acara Serah Terima”).

Pasal 4

JANGKA WAKTU

1. Sewa menyewa ini dibuat untuk jangka waktu [.......] ([....]) tahun, dan dapat diperpanjang atas persetujuan kedua belah pihak.
2. Jangka waktu itu dihitung mulai dari tanggal [..............] yang akan berakhir dengan sendirinya menurut hukum pada tanggal [....................].
3. Apabila PIHAK KEDUA bermaksud untuk memperpanjang Jangka Waktu Sewa ini, maka PIHAK KEDUA wajib untuk memberitahukan secara tertulis kepada PIHAK PERTAMA selambat-lambatnya [....] bulan sebelum berakhirnya Perjanjian ini.

Pasal 5

PENGGUNAAN TANAH

1. PIHAK KEDUA tidak akan mempergunakan Tanah itu untuk tujuan yang lain dari pada yang disepakati dalam Perjanjian ini, kecuali mendapat ijin tertulis terlebih dahulu dari PIHAK PERTAMA.
2. PIHAK KEDUA wajib melaksanakan [...........] (penggunaan tanah).
3. PIHAK KEDUA wajib menyelesaikan kegiatan pembangunannya sebagaimana yang ada pada ayat (2) di atas dalam jangka waktu paling lambat [......] ([....]) bulan sejak tanggal dimulainya kegiatan pembangunan tersebut.
4. PIHAK PERTAMA wajib mentaati dan memenuhi segala perangkat peraturan perundangan yang berlaku sekarang maupun yang akan datang yang ditetapkan oleh Pihak Yang Berwajib mengenai pemakaian bangunan pabrik dan/atau pekarangannya dan segala pelanggaran atas peraturan itu semuanya menjadi tanggungan PIHAK KEDUA.

Pasal 6

HARGA SEWA

1. Sewa menyewa tanah (selanjutnya disebut “Harga Sewa”) dalam perjanjian ini sebesar [.....] per meter persegi per bulan atau keseluruhannya sebesar [......] per bulan.
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas jasa penyewaan Tanah, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) terhadap Tanah dan pajak-pajak lain yang ditetapkan oleh Pemerintah yang timbul berdasarkan Perjanjian ini serta sepanjang tidak ada peraturan lain mengenai pajak yang akan diterapkan oleh Pemerintah menjadi tanggung jawab dan harus dibayar oleh [..........].

Pasal 7

PEMBAYARAN HARGA SEWA

1. Pembayaran Harga Sewa oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA dapat dilakukan dalam mata uang Rupiah. Untuk bukti penerimaan Harga Sewa dan Biaya Perawatan PIHAK PERTAMA akan memberikan tanda bukti penerimaan tersendiri kepada PIHAK KEDUA.
2. [.................] (Tata cara Pembayaran Sewa):

a. Harga Sewa dibayarkan di muka untuk setiap periode satu bulan (setiap tanggal ...).

Pasal 8

PEMELIHARAAN/PERAWATAN OLEH PIHAK PERTAMA

1. PIHAK PERTAMA berjanji untuk setiap saat memelihara dan merawat dengan baik seluruh lingkungan dalam wilayah usaha PIHAK PERTAMA termasuk memelihara kebersihan dan kelestarian lingkungan serta sarana-sarana yang digunakan secara bersama-sama.
2. Selanjutnya PIHAK PERTAMA mengambil tindakan-tindakan pencegahan untuk menjaga keamanan dalam lingkungan wilayah usaha PIHAK PERTAMA, akan tetapi PIHAK PERTAMA tidak bertanggung jawab atas tindakan-tindakan Pihak Ketiga yang dapat mengakibatkan kerusakan dan/atau kerugian pada PIHAK KEDUA.

Pasal 9

PEMELIHARAAN/PERAWATAN OLEH PIHAK KEDUA

1. PIHAK KEDUA wajib menggunakan dan memelihara Tanah dengan sebaik-baiknya sebagai seorang penyewa yang jujur dan baik serta membayar segala ongkos dan biaya yang ditimbulkan berkenaan dengan pemeliharaan/perawatan dan penggunaan Tanah. Ketentuan di atas berlaku pula bagi bangunan milik PIHAK KEDUA sendiri yang didirikan di atas Tanah yang disewakan sesuai dengan ketentuan Pasal 2 Perjanjian ini, termasuk pula pengecatan secara berkala, sekurang-kurangnya sekali dalam [.......] ([......]) tahun, penyediaan alat-alat pemadam kebakaran secukupnya serta usaha-usaha lainnya untuk menjaga dan mempertahankan kelestarian lingkungan.
2. PIHAK KEDUA tidak diperbolehkan membuat bangunan, sumur bor atau galian-galian lain di atas Tanah yang disewakan tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari PIHAK PERTAMA.
3. PIHAK KEDUA wajib mentaati dan mematuhi segala perangkat peraturan perundang-undangan yang berlaku sekarang maupun akan datang yang ditetapkan oleh peraturan mengenai pemakaian bangunan pabrik dan/atau pekarangannya dan segala pelanggaran atas peraturan itu semuanya menjadi tanggungan PIHAK KEDUA.

Pasal 10

ASURANSI

Selama berlangsungnya Jangka Waktu Sewa Menyewa, PIHAK KEDUA wajib mengasuransikan bangunan yang didirikan di atas Tanah yang disewanya berikut turutannya serta harta benda yang berada dalam bangunan tersebut terhadap resiko kerugian atau kerusakan karena bahaya kebakaran dan bahaya-bahaya lainnya yang dianggap perlu atas beban dan biaya PIHAK KEDUA.

Pasal 11

JAMINAN PIHAK PERTAMA

1. PIHAK PERTAMA menjamin PIHAK KEDUA bahwa apa yang disewakan dalam Perjanjian ini adalah merupakan haknya PIHAK PERTAMA, bebas dari sengketa atau sitaan dan tidak dalam keadaan disewakan/dijual kepada pihak lain.
2. PIHAK PERTAMA selanjutnya menjamin PIHAK KEDUA bahwa PIHAK KEDUA dapat menjalankan hak-haknya sebagai penyewa dari Tanah tersebut dengan tidak mendapat gangguan dari pihak lain dan segala kerugian yang diderita oleh PIHAK KEDUA sebagai akibat dari gangguan-gangguan itu, jika ada, menjadi tanggungan PIHAK PERTAMA, kecuali hal-hal yang terjadi karena Keadaan Kahar (force majeure).
3. Yang dimaksud dengan Keadaan Kahar adalah keadaan seperti, namun tidak terbatas pada perang, kebakaran, banjir, huru-hara, pemogokan yang timbul dan terjadinya bukan disebabkan oleh kedua belah pihak dalam Perjanjian ini, bencana alam, atau kejadian-kejadian lainnya yang berada di luar kemampuan para pihak yang ada dalam Perjanjian ini.

Pasal 12

PENGALIHAN

1. PIHAK KEDUA tidak dapat memindahkan ataupun mengalihkan hak sewa berdasarkan Perjanjian ini baik untuk keseluruhan maupun untuk sebagian kepada Pihak lainnya kecuali dengan izin tertulis dari PIHAK PERTAMA, yang dituangkan dalam suatu perjanjian pengalihan sewa-menyewa Tanah.
2. Sejak Perjanjian pengalihan itu ditandatangani oleh PIHAK PERTAMA, PIHAK KEDUA dan Pihak Ketiga maka Pihak Ketiga yang menerima pengalihan itu wajib membayar Harga Sewa dan memenuhi kewajiban-kewajiban lainnya yang diatur dalam Perjanjian ini dan setuju atas perubahan-perubahan Harga Sewa, Uang Jaminan, Jangka Waktu Sewa serta persyaratan khusus lainnya baik yang diatur dalam Perjanjian ini maupun dalam Perjanjian Pengalihan Sewa Menyewa Tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) di atas.

Pasal 13

PEMUTUSAN PERJANJIAN OLEH PIHAK KEDUA

PIHAK KEDUA berhak setiap saat memutuskan hubungan sewa menyewa berdasarkan Perjanjian ini sebelum saat berakhirnya Jangka Waktu Sewa Menyewa dengan syarat sebagai berikut:

1. PIHAK KEDUA terlebih dahulu memberitahukan maksudnya secara tertulis sekurang-kurangnya [.....] ([.....]) bulan sebelum Perjanjian ini putus. PIHAK PERTAMA akan memberikan jawaban secara tertulis kepada PIHAK KEDUA tentang permintaan tersebut disertai dengan pemberitahuan hak-hak dan kewajiban-kewajiban lain yang harus dipenuhi kedua belah pihak, termasuk kewajiban untuk memenuhi biaya penggunaan Fasilitas oleh PIHAK KEDUA (dalam hal PIHAK KEDUA menggunakan Fasilitas dari PIHAK PERTAMA).
2. PIHAK KEDUA tidak berhak menuntut pengembalian uang sewa dan biaya perawatan yang telah diterima oleh PIHAK PERTAMA dari PIHAK KEDUA untuk jangka waktu sewa menyewa yang belum dinikmati oleh PIHAK KEDUA.
3. PIHAK KEDUA tidak berhak menuntut pengembalian uang jaminan yang telah dibayarkan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA.

Pasal 14

PEMUTUSAN PERJANJIAN OLEH PIHAK PERTAMA

PIHAK PERTAMA berhak untuk memutuskan hubungan Sewa Menyewa berdasarkan Perjanjian ini dengan segera tanpa pemberitahuan atau peringatan terlebih dahulu kepada PIHAK KEDUA dalam hal-hal sebagai berikut:

1. Apabila PIHAK KEDUA lalai membayar Harga Sewa, Biaya Perawatan dan/atau tagihan lainnya yang terhutang selama [......] ([......]) bulan setelah pembayaran Harga Sewa dan/atau tagihan tersebut jatuh tempo.
2. Apabila kegiatan/usaha PIHAK KEDUA dihentikan untuk sementara berdasarkan instruksi/penetapan dari Instansi yang berwenang, atau izin usahanya dicabut oleh PIHAK PERTAMA.

Segala akibat kerugian yang diderita oleh PIHAK KEDUA karena tindakan PIHAK PERTAMA tersebut di atas sepenuhnya menjadi tanggung jawab dan beban PIHAK KEDUA semata-mata dan dengan ini pula PIHAK KEDUA mengikatkan diri untuk tidak mengajukan tuntutan apapun juga terhadap PIHAK PERTAMA berkenaan dengan pengembalian Harga Sewa, Biaya Perawatan, Uang Jaminan yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA dan kerugian lain yang dideritanya.

Pasal 15

PUTUSNYA PERJANJIAN SEWA MENYEWA KARENA KEADAAN MEMAKSA

Apabila karena Keadaan Kahar, Tanah yang disewakan atau bagian daripadanya rusak sedemikian rupa, sehingga tidak dapat lagi digunakan sesuai dengan tujuannya maka Perjanjian Sewa Menyewa ini putus demi hukum terhitung sejak keadaan memaksa itu terjadi. Dalam hal itu PIHAK KEDUA tetap berkewajiban untuk melunasi pembayaran uang sewa, biaya perawatan dan tagihan-tagihan lainnya yang tertunggak.

Pasal 16

PENYERAHAN TANAH PADA SAAT BERAKHIRNYA PERJANJIAN

1. Apabila Perjanjian ini berakhir karena telah berakhirnya Jangka Waktu Sewa dan apabila Tanah tidak diserahkan kepada Pihak Ketiga atau kepada PIHAK PERTAMA, maka PIHAK KEDUA wajib mengosongkan dan menyerahkan kembali Tanah yang disewakan kepada PIHAK PERTAMA dalam waktu 30 (tiga puluh) hari setelah diterimanya permintaan/pemberitahuan secara tertulis dari PIHAK PERTAMA untuk mengosongkan dan penyerahan tersebut.
2. Apabila setelah PIHAK KEDUA mengosongkan dan menyerahkan Tanah kepada PIHAK PERTAMA masih juga terdapat barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan milik PIHAK KEDUA yang tertinggal di atas Tanah yang disewakan, maka PIHAK PERTAMA berhak untuk menyingkirkan barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan tersebut dengan cara yang dianggapnya baik dan wajar. PIHAK KEDUA dengan ini sepakat untuk tidak mengajukan tuntutan dan/atau keberatan-keberatan yang mungkin dapat diajukan terhadap PIHAK PERTAMA berkenaan dengan penyingkiran barang-barang/mesin-mesin/peralatan-peralatan tersebut di atas.
3. Apabila PIHAK KEDUA lalai untuk mengosongkan dan menyerahkan Tanah yang disewakan pada PIHAK PERTAMA dalam jangka waktu yang ditentukan dalam ayat (1) di atas maka PIHAK PERTAMA berhak membongkar bangunan yang ada di atas Tanah tersebut dan menguasainya dengan cara yang dirasa baik oleh PIHAK PERTAMA tanpa perlu meminta izin dari Pengadilan atau instansi yang berwenang.
4. Hak untuk melakukan sendiri pengosongan Tanah berikut segala sesuatu yang berada di atas Tanah tersebut adalah merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini, sehingga untuk itu suatu Surat Kuasa Khusus tidak diperlukan lagi, jika PIHAK KEDUA cidera janji dan PIHAK PERTAMA akan menggunakan haknya.
5. PIHAK KEDUA tidak berhak, setelah penyerahan Tanah kepada PIHAK PERTAMA atau sesudahnya, untuk mengajukan tuntutan pembayaran uang pindah ataupun pembayaran atau pengganti lainnya dari biaya-biaya yang mungkin telah dikeluarkannya untuk peningkatan, memperbaiki atau merawat Tanah.
6. Kewajiban-kewajiban sebagaimana ditetapkan dalam ayat-ayat di atas akan tetap berlaku meskipun Perjanjian ini telah berakhir atau diputuskan.

Pasal 17

PENYELESAIAN PERSELISIHAN

1. Perselisihan yang terjadi antara PIHAK PERTAMA dengan PIHAK KEDUA mengenai Perjanjian ini atau setiap bagian dari padanya akan diselesaikan secara musyawarah oleh kedua belah pihak.
2. Apabila tidak diperoleh penyelesaian, maka kedua belah Pihak dengan ini memilih tempat kediaman yang sah dan tidak berubah di Kantor Pengadilan Negeri [.....................].

Pasal 18

HUKUM YANG BERLAKU

Perjanjian ini tunduk pada hukum serta peraturan perundang-undangan yang berlaku di Republik Indonesia. Selanjutnya yang berkaitan dengan Perjanjian ini kedua belah pihak sepakat untuk mengesampingkan Pasal 1266 dan Pasal 1267 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata) dan kuasa yang diberikan berdasarkan Perjanjian ini merupakan kuasa yang tidak dapat dicabut kembali karena alasan apapun termasuk alasan yang termuat dalam Pasal 1813 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata).

Pasal 19

KETENTUAN LAIN-LAIN

1. Jika terjadi perubahan terhadap syarat-syarat yang menyimpang dari Perjanjian ini dilihat dalam konteksnya secara menyeluruh maka hal demikian tidak dapat diartikan bahwa seolah-olah PIHAK PERTAMA telah melepaskan haknya untuk mengajukan tuntutan terhadap PIHAK KEDUA berkenaan dengan cidera janji oleh PIHAK KEDUA yang berkaitan dengan kewajiban-kewajibannya berdasarkan Perjanjian ini.
2. Perubahan dan/atau tambahan atas ketentuan-ketentuan serta pengaturan atas hal-hal yang belum/belum cukup diatur dalam Perjanjian ini hanya dapat dilakukan dengan suatu addendum yang disepakati oleh kedua belah pihak dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Perjanjian ini.

Perjanjian ini dibuat dan ditanda tangani oleh Para Pihak dalam keadaan sadar dan tanpa paksaan dari pihak manapun. Perjanjian ini dibuat rangkap dua dan dibubuhi meterai cukup dan keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sah.

PIHAK PERTAMA    PIHAK KEDUA

(___________)         (___________)

Saksi-saksi

Saksi Pihak Pertama Saksi Pihak Kedua

(___________)         (___________)

__________________________

Catatan: untuk dokumen dalam format word, silahkan diunduh pada link berikut ini.

Referensi: "Mengurus Sendiri Surat-surat Penting dan Surat Izin Usaha", Burhanudin Ali, SDB, Jakarta, Hi-Fest Publishing, 2008, Hal.: 175-182.

Contoh Perjanjian Jual-Beli Rumah

(iStock)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Pada kesempatan terdahulu platform Hukumindo.com telah memuat beberapa artikel terkait dengan contoh perjanjian, diantaranya adalah Contoh Perjanjian Jual-Beli Tanah, Contoh Perjanjian Jual-Beli Mobil dan Contoh Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah. Dan pada kesempatan ini akan dibahas mengenai Contoh Perjanjian Jual-Beli Rumah.

PERJANJIAN JUAL-BELI RUMAH

Pada hari ini ................tanggal ......... bulan ......... tahun ...........kami yang bertanda-tangan di bawah ini:

Nama: ........................., Jenis Kelamin: ................, NIK: ................Tempat/Tgl. Lahir:.............................., Pekerjaan: ...................., Alamat:..............................

Selanjutnya disebut sebagai “Pihak Pertama” (Penjual).

Nama: ........................., Jenis Kelamin: ................, NIK: ................Tempat/Tgl. Lahir:.............................., Pekerjaan: ...................., Alamat:..............................

Selanjutnya disebut sebagai “Pihak Kedua” (Pembeli).

“Pihak Pertama” (Penjual) dan kemudian “Pihak Kedua” (Pembeli) untuk selanjutnya disebut dalam perjanjian ini sebagai “Para Pihak”.

Kedua belah pihak dengan ini menerangkan bahwa Pihak Pertama menjual kepada Pihak Kedua berupa bangunan dan tanah yang berdiri di atas Sertifikat Hak Milik Nomor: ...............yang terletak di alamat lengkap ……………………………………………, dengan ukuran tanah: panjang ……M2 ( ………………………………………meter), lebar …… M2 (…………………………………meter), luas tanah .................................. M2 ( ……………………meter persegi), dan luas bangunan ...........X..........M2 ( ……………………meter persegi).

Kedua belah Pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian ini dengan syarat-syarat sebagaimana berikut:

Pasal 1

Perpindahan Kepemilikan

1. Perjanjian jual-beli ini berlaku lima hari setelah ditandatanganinya perjanjian ini dan akan berakhir setelah rumah berpindah status kepemilikannya kepada Pihak Kedua.
2. Proses perpindahan kepemilikan rumah akan diurus oleh Pihak Kedua berikut tanggungan yang timbul dan Pihak Pertama hanya akan membantu kelancaran kepengurusan saja.
3. Perpindahan kepemilikan hanya akan diproses setelah semua kewajiban Pihak Kedua dipenuhi.

Pasal 2

Nilai Jual Bangunan dan Tanah

1. Rumah dijual seharga Rp...................,- (..............................Rupiah).
2. Uang muka penjualan rumah adalah sebesar Rp. .........................,- (......................Rupiah) yang harus sudah dibayar oleh Pihak Kedua secara tunai oleh Pihak Pertama pada saat ditandatanganinya perjanjian ini.
3. Pembayaran berikutnya akan dilakukan 2 (dua) bulan dari tanggal penandatangan perjanjian ini untuk kepengurusan KPR oleh Pihak Kedua.
4. Pembayaran dianggap lunas bila pembayaran sudah mencapai nilai jual yang telah disepakati.

Pasal 3

Keterlambatan Bayar

• Keterlambatan pembayaran dari tanggal pada Pasal 2 butir (3) di atas akan dikenakan pembatalan perjanjian jual-beli.

Pasal 4

Kewajiban-kewajiban Lain

1. Pihak Pertama wajib membayar iuran Pajak Bumi dan Bangunan sampai proses pemindahan kepemilikan selesai.
2. Pihak Kedua wajib membayar iuran listrik rumah dan iuran warga setempat.
3. Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk mengubah fungsi serta peruntukan sebagai rumah tinggal sampai pembayaran dianggap lunas.

Pasal 5

Lain-lain

1. Pihak Kedua atas tanggungan sendiri dapat melakukan perubahan pada rumah yang tidak akan mengubah konstruksi dan NJOP dan tambahan tersebut harus merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan menjadi milik Pihak Pertama.
2. Perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir ayat (1) Pasal ini harus dengan izin tertulis dari Pihak Pertama.
3. Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa selama masa perjanjian ini berlaku, Pihak Kedua tidak akan mendapatkan tuntutan atau gugatan dari pihak lain yang menyatakan mempunyai hak atas tanah dan rumah tersebut.
4. Pihak Kedua akan mendapatkan hak kepemilikan secara penuh apabila pembayaran telah dinyatakan lunas.
5. Segala kerusakan kecil maupun besar dari rumah tersebut menjadi tanggungan sepenuhnya dari Pihak Kedua tanpa kecuali.
6. Segala ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur selanjutnya dalam addendum/amandemen yang merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian ini dan akan diputuskan secara besama.
7. Apabila terjadi sengketa atas isi dan pelaksanaan perjanjian ini, kedua belah pihak akan menyelesaikannya secara musyawarah.
8. Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, maka kedua belah pihak sepakat untuk memilih domisili hukum dan tetap di Kantor Kepaniteraan Pengadilan Negeri........................

Perjanjian ini dibuat dan ditanda tangani oleh Para Pihak dalam keadaan sadar dan tanpa paksaan dari pihak manapun. Perjanjian ini dibuat rangkap dua dan dibubuhi meterai cukup dan keduanya mempunyai kekuatan hukum yang sah.

PIHAK PERTAMA PIHAK KEDUA

(___________) (___________)

Saksi-saksi

Saksi Pihak Pertama Saksi Pihak Kedua

(___________) (___________)

__________________________

Catatan: untuk dokumen dalam format word, silahkan diunduh pada link berikut ini.

Referensi: "Mengurus Sendiri Surat-surat Penting dan Surat Izin Usaha", Burhanudin Ali, SDB, Jakarta, Hi-Fest Publishing, 2008, Hal.: 192-194.

Kebolehan Menerapkan Kompetensi Relatif Berdasarkan Tempat Tinggal Penggugat

(iStock)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Actor Sequitor Forum Rei Tanpa Hak Opsi", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Kebolehan Menerapkan Kompetensi Relatif Berdasarkan Tempat Tinggal Penggugat.

Pasal 118 ayat (3) HIR kalimat pertama, memberi hak kepada Penggugat mengajukan gugatan kepada Pengadilan Negeri tempat tinggal Penggugat. Kebolehan menerapkan kompetensi relatif berdasarkan tempat tinggal Penggugat, dengan syarat sebagai berikut:[1]

• Apabila tempat tinggal atau kediaman Tergugat tidak diketahui. Maksudnya, tempat tinggal atau kediaman tergugat tidak diketahui. Rumusan Pasal 118 ayat (3) HIR mempergunakan juga kata-kata tempat tinggal Tergugat tidak dikenal dianggap tidak rasional. Maksud yang sebenarnya, tempat tinggal tergugat tidak diketahui. Pasal 390 ayat (3) HIR, telah mengatur tata cara pemanggilannya melalui panggilan umum oleh Walikota atau Bupati.
• Penerapan katentuan ini, tidak boleh dimanipulasi oleh Penggugat. Agar penerapan yang memberi hak bagi Penggugat mengajukan Gugatan kepada Pengadilan Negeri, di tempat tinggal Penggugat, perlu diikuti dengan surat keterangan dai pejabat yang berwenang, yang menyatakan tempat tinggal Tergugat tidak diketahui. Yang dianggap paling objektif dan kompeten mengeluarkan surat keterangan tentang itu adalah Kepala Desa (atau Lurah) tempat terakhir Tergugat bertempat tinggal.

Ketentuan mengenai kebolehan penerapan ini, lebih jelas diatur dalam Pasal 99 ayat (3) Rv, yang berbunyi: "Jika ia (Tergugat) tidak mempunyai tempat tinggal yang diakui, dihadapan hakim di tempat tinggal Penggugat". Penerapan ketentuan ini beralasan, dan efektif mengatasi Tergugat yang beritikad buruk menghilangkan jejak tempat tinggalnya. Karena dengan ketentuan ini, undang-undang membuka jalan bagi Penggugat membela dan mempertahankan haknya melalui Pengadilan, meskipun Tergugat tidak diketahui tempat tinggalnya.[2] 

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 197.

2. Ibid. Hal.: 197.

Actor Sequitor Forum Rei Tanpa Hak Opsi

(iStock)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Actor Sequitor Forum Rei dengan Hak Opsi", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Actor Sequitor Forum Rei Tanpa Hak Opsi.

Kebalikan dari penerapan actor sequitor forum rei dengan hak opsi adalah tanpa opsi. Undang-undang tidak memberi hak opsi kepada Penggugat, meskipun pihak Tergugat terdiri dari beberapa orang. Ketentuannya diatur pada kalimat kedua Pasal 118 ayat (2) HIR dan Pasal 99 ayat (6) Rv yang menjelaskan:[1]

• Dalam hal para tergugat satu sama lain mempunyai hubungan: a). Yang satu berkedudukan sebagai debitur pokok atau debitur principal; b). Sedangkan yang selebihnya, berkedudukan sebagai penjamin (borgtocht; guarantor) berdasarkan Pasal 1820 KUHPerdata;
• Maka dalam kasus yang demikian, kompetensi relatif Pengadilan Negeri yang mengadili perkara adalah: a). Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat tinggal debitur pokok (principal); b). Kepada penggugat tidak diberi hak mempergunakan hak opsi untuk memilih Pengadilan Negeri berdasarkan daerah hukum tempat tinggal penjamin.

Menghadapi kompetensi relatif yang berkenaan dengan sengketa yang timbul antara kreditur dengan debitur serta penjamin, undang-undang tetap mempertahankan sifat asesor perjanjian penjaminan, sehingga untuk menentukan kompetensi relatif Pengadilan Negeri dalam penyelesaian sengketa, mutlak berpatokan pada tempat tinggal debitur pokok (principal). Oleh karena itu, hukum tidak membenarkan pengajuan gugatan kepada Pengadilan Negeri berdasarkan daerah hukum tempat tinggal penjamin.[2] Penulis berpendapat bahwa rasio legis yang digunakan oleh undang-undang cukup jelas, meskipun kedudukan guarantor juga penting, akan tetapi tetaplah kedudukan guarantor adalah sebagai ikutan dari perjanjian pokok yang timbul antara kreditur dengan debitur.

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 196.

2. Ibid. Hal.: 196-197.

Actor Sequitor Forum Rei dengan Hak Opsi

(Getty Images)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Terdahulu redaksi Hukumindo.com telah membahas mengenai "Asas Actor Sequitor Forum Rei", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Actor Sequitor Forum Rei dengan Hak Opsi.

Ketentuan penerapan asas actor sequitor forum rei yang memberi hak opsi kepada Penggugat memilih salah satu Pengadilan Negeri diatur dalam Pasal 118 ayat (2) HIR, kalimat pertama yang menegaskan: "Jika tergugat lebih dari seorang, sedangkan mereka tidak tinggal di dalam itu, dimajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri di tempat salah seorang dari Tergugat itu, yang dipilih oleh Penggugat".[1]

Ketentuan tersebut sama dengan Pasal 99 ayat (6) Rv. Bahkan rumusan Rv lebih jelas, yang berbunyi sebagai berikut: "Dalam hal ada beberapa Tergugat, di hadapan hakim di tempat tinggal salah satu tergugat atas pilihan Penggugat".[2]

Bertitik tolak dari ketentuan itu, kepada Penggugat diberi hak opsi pengajuan Gugatan berdasarkan asas actor sequitor forum rei dengan acuan penerapan:[3]

• Tergugat yang ditarik sebagai pihak, terdiri dari beberapa orang (lebih dari satu orang);
• Masing-masing Tergugat, bertempat tinggal di daerah hukum Pengadilan Negeri yang berbeda. Misalnya, A bertempat tinggal di daerah hukum Pengadilan Negeri Bogor, B di daerah hukum Pengadilan Negeri Sukabumi, dan C di daerah hukum Pengadilan Negeri Yogyakarta;
• Dalam kasus yang seperti ini, undang-undang memberi hak opsi kepada Penggugat untuk memilih salah satu Pengadilan Negeri yang dianggapnya paling menguntungkan. Gugatan dapat diajukan ke Pengadilan Negeri Bogor, Pengadilan Negeri Sukabumi, atau Pengadilan Negeri Yogyakarta.

Menghadapi kasus seperti ini, Penggugat tidak diharuskan mengajukan gugatan kepada masing-masing Tergugat secara terpisah dan berdiri sendiri kepada setiap Pengadilan Negeri sesuai dengan asas actor sequitor forum rei. Gugatan sah diakumulasi kepada semua Tergugat, dan kompetensi relatifnya dapat diajukan kepada salah satu Pengadilan Negeri yang dipilih Penggugat. Penerapannya yang demikian ditegaskan dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor: 261 K/Sip/1973, tertanggal 19 Agustus 1975.[4]

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 195.

2. Ibid. Hal.: 195.

3. Ibid. Hal.: 195.

4. Ibid. Hal.: 195.

Asas Actor Sequitor Forum Rei

(Getty Images)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Kewenangan Relatif Pengadilan Negeri", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Actor Sequitor Forum Rei.

Patokan menentukan kewenangan mengadili dihubungkan dengan batas daerah hukum Pengadilan Negeri, merujuk pada ketentuan Pasal 118 HIR (Pasal 142 RBg). Akan tetapi, untuk memperjelas pembahasannya, sengaja berorientasi juga pada Pasal 99 Rv. Berdasarkan ketentuan-ketentuan itu, dapat dijelaskan beberapa patokan menentukan kompetensi relatif sebagaimana dijelaskan berikut ini.[1]

1. Actor Sequitor Forum Rei

Patokan ini digariskan Pasal 118 ayat (1) HIR yang menegaskan: a). Yang berwenang mengadili suatu perkara adalah Pengadilan Negeri tempat tinggal Tergugat; b). Oleh karena itu, agar gugatan yang diajukan Penggugat tidak melanggar batas kompetensi relatif, gugatan harus diajukan dan dimasukkan kepada Pengadilan Negeri yang berkedudukan di wilayah atau daerah hukum tempat tinggal Tergugat.[2]

Mengajukan gugatan kepada Pengadilan Negeri di luar wilayah tempat tinggal Tergugat, tidak dibenarkan. Rasio (legis) penegakkan patokan actor sequitor forum rei atau forum domisili, bertujuan untuk melindungi Tergugat. Siapapun tidak dilarang menggugat seseorang, tetapi kepentingan Tergugat harus dilindungi dengan cara melakukan pemeriksaan di Pengadilan Negeri tempat tinggalnya, bukan di tempat tinggal Penggugat.[3]

a. Yang dimaksud dengan Tempat Tinggal Tergugat

-Tempat kediaman, atau

-Tempat alamat tertentu, atau

-Tempat kediaman sebenarnya.[4]

b. Sumber Menentukan Tempat Tinggal Tergugat

-Berdasarkan KTP,

-Kartu Rumah Tangga,

-Surat Pajak, dan

-Anggaran Dasar Perseroan.[5]

c. Perubahan Tempat Tinggal Setelah Gugatan Diajukan

Apabila terjadi perubahan tempat tinggal, setelah gugatan diajukan:

- Tidak memengaruhi keabsahan gugatan ditinjau dari segi kompetensi relatif;

- Hal ini demi menjamin kepastian hukum (legal certainty) dan melindungi kepentingan Penggugat dari kesewenangan dan itikad buruk Tergugat.[6]

d. Diajukan kepada Salah Satu Tempat Tinggal Tergugat

Apabila Tergugat memiliki dua atau lebih tempat tinggal yang jelas dan resmi, gugatan dapat diajukan Penggugat kepada salah satu Pengadilan Negeri, sesuai dengan daerah hukum tempat tinggal tersebut. Hal ini ditegaskan dalam Putusan MA Nomor: 604 K/Pdt/1984, tertanggal 28-9-1985.[7]

e. Kompetensi Relatif Tidak Didasarkan Atas Kejadian Peristiwa yang Disengketakan

Seperti yang sudah dijelaskan, Pasal 118 ayat (1) HIR telah menetapkan patokan kompetensi relatif Pengadilan Negeri mengadili suatu perkara, berdasarkan tempat tinggal tergugat (actor sequitor forum rei). Patokannya bukan locus delicti seperti yang diterapkan dalam perkara pidana.[8]

f. Penerapan Asas Actor Sequitor Forum Rei Apabila Objek Sengketa Benda Bergerak dan Tuntutan Ganti Kerugian Atas Perbuatan Melawan Hukum

Memang hal ini tidak disebut secara tegas dalam Pasal 118 ayat (1) HIR, namun hal itu disimpulkan jika ketentuan ini dihubungkan dengan Pasal 118 ayat (3), yang menegaskan, apabila objek gugatan barang tidak bergerak, Pengadilan Negeri yang berwenang mengadili adalah Pengadilan Negeri yang di daerah hukumnya barang tersebut terletak. Dalam Rv, hal itu disebut dengan tegas dalam Pasal 99 ayat (1) yang berbunyi: "Seorang tergugat dalam perkara pribadi yang murni mengenai benda-benda bergerak dituntut di hadapan hakim di tempat tinggalnya". Penerapannya ditegaskan dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor: 2558 K/Pdt/1984, tanggal 20 Januari 1986. Menurut putusan ini, oleh karena yang disengketakan bukan mengenai benda tetap (barang tidak bergerak), melainkan tentang ganti kerugian atas dasar perbuatan melawan hukum (PMH) kebun Penggugat terbakar, maka sesuai dengan ketentuan Pasal 142 ayat (1) RBg (sama dengan Pasal 118 ayat (1) HIR), kompetensi relatif yang harus ditegakkan dalam penyelesaian perkara adalah berdasarkan asas actor sequitor forum rei, bukan asas forum rei sitae (letak barang) yang digariskan Pasal 142 (4) RBg (Pasal 118 ayat (3) HIR).[9]

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 192.

2. Ibid. Hal.: 192.

3. Ibid. Hal.: 192.

4. Ibid. Hal.: 192. 

5. Ibid. Hal.: 193.

6. Ibid. Hal.: 193.

7. Ibid. Hal.: 193.

8. Ibid. Hal.: 193-194

9. Ibid. Hal.: 194.

Kewenangan Relatif Pengadilan Negeri

(iStock Photo)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Kewenangan Absolut Berdasarkan Faktor Instansional", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Kewenangan Relatif Pengadilan Negeri.

Setiap Pengadilan Negeri (District Court) terbatas daerah hukumnya. Hal itu sesuai dengan kedudukan Pengadilan Negeri hanya berada pada wilayah tertentu. Menurut Pasal 4 ayat (1) UU Nomor: 2 Tahun 1986, bahwa: a). Pengadilan Negeri berkedudukan di Kotamadya atau ibukota Kabupaten; b). Daerah hukumnya, meliputi wilayah Kotamadya atau Kabupaten yang bersangkutan.[1]

Berdasarkan pasal itu, kewenangan mengadili Pengadilan Negeri hanya terbatas pada daerah hukumnya, di luar itu tidak berwenang. Daerah hukum masing-masing Pengadilan Negeri hanya meliputi wilayah Kotamadya atau Kabupaten, tempat dia berada dan berkedudukan. Pengadilan Negeri yang berkedudukan di Kabupaten Bekasi, daerah hukumnya terbatas meliputi wilayah Kabupaten Bekasi (saja).[2]

Tempat kedudukan daerah hukum, menentukan batas kompetensi relatif mengadili bagi setiap Pengadilan Negeri. Meskipun perkara yang disengketakan termasuk yurisdiksi absolut lingkungan Peradilan Umum, sehingga secara absolut Pengadilan Negeri berwenang mengadilinya, namun kewenangan absolut itu dibatasi oleh kewenangan mengadili secara relatif. Jika perkara yang terjadi berada di luar daerah hukumnya, secara relatif Pengadilan Negeri tersebut tidak berwenang mengadilinya. Apabila terjadi pelampampauan batas daerah hukum, berarti Pengadilan Negeri bersangkutan melakukan tindakan melampaui batas kewenangan (exceeding its power).[3]

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 191.

2. Ibid. Hal.: 191.

3. Ibid. Hal.: 191-192.

Kewenangan Absolut Berdasarkan Faktor Instansional

(iStock Photo)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Sebelumnya platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Kewenangan Absolut Extra Judicial", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Kewenangan Absolut Berdasarkan Faktor Instansional.

Faktor lain yang menjadi dasar terbentuknya kewenangan absolut mengadili adalah faktor instansional. Pasal 10 ayat (3), Pasal 19 dan Pasal 20 UU Nomor: 14 Tahun 1970 (sebagaimana diubah dengan UU Nomor: 35 Tahun 1999), dan sekarang berdasarkan Pasal 21 dan Pasal 22 UU Nomor: 4 Tahun 2004 memperkenalkan sistem instansional penyelesaian perkara:[1]

1. Pengadilan Tingkat Pertama, menurut Pasal 3 UU Nomor: 2 Tahun 1986, kekuasaan kehakiman di lingkungan Peradilan Umum, terdiri dari: 1). Pengadilan Negeri (PN), dan 2). Pengadilan Tinggi (PT). Selanjutnya Pasal 6, Pasal 50 mengatur: a). PN Merupakan pengadilan tingkat pertama; b). PN Sebagai pengadilan tingkat pertama bertugas dan berwenang memeriksa, memutus dan menyelesaikan perkara pidana dan perdata di tingkat pertama , dan c). PN Berkedudukan di Kotamadya atau Ibukota Kabupaten.[2]
2. Pengadilan Tingkat Banding, menurut Pasal 19 UU Nomor: 14 Tahun 1970 sebagaimana diubah dengan UU Nomor: 35 Tahun 1999 dan sekarang berdasarkan Pasal 21 ayat (1) UU Nomor: 4 Tahun 2004, semua putusan pengadilan pertama dapat diminta banding. Selanjutnya Pasal 6 UU Nomor: 2 Tahun 1986 mengatur yang bertindak sebagai instansi pengadilan tingkat banding adalah Pengadilan Tinggi yang berkedudukan di Ibukota Provinsi.[3]
3. Pengadilan Kasasi, Pengadilan kasasi menurut Pasal 22 UU Nomor: 4 Tahun 2004, dilakukan oleh MA. Pasal ini mengatakan, terhadap putusan Pengadilan dalam tingkat banding, dapat dimintakan Kasasi kepada MA oleh pihak-pihak yang berkepentingan. Ketentuan ini sama dengan yang digariskan Pasal 11 ayat (2) huruf "a" UU tersebut yang mengatur, terhadap putusan-putusan yang diberikan tingkat terakhir oleh pengadilan-pengadilan lain dari MA, kasasi dapat dimintakan kepada MA. Hal dimaksud dipertegas lagi dalam UU Nomor: 14 tahun 1985 sebagaimana diubah dalam UU Nomor: 5 Tahun 2004. Pada Pasal 28 ayat (1) huruf "a" mengatakan salah satu kekuasaan MA, bertugas dan berwenang memeriksa dan memutuskan permohonan Kasasi.[4]

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 190.

2. Ibid. Hal.: 190.

3. Ibid. Hal.: 190.

4. Ibid. Hal.: 191.

Kewenangan Absolut Extra Judicial

(iStock)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Kekuasaan Absolut Mengadili", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Kewenangan Absolut Extra Judicial.

Selain pengadilan negara yang berada dalam lingkungan kekuasaan kehakiman yang digariskan amandemen Pasal 24 ayat (2) UUD 1945 dan Pasal 2 Jo. Pasal 10 ayat (2) UU Nomor: 4 Tahun 2004, terdapat juga sistem penyelesaian sengketa berdasarkan yurisdiksi khusus (specific jurisdiction) yang diatur dalam berbagai peraturan perundang-undangan. Sistem dan badan yang bertindak melakukan penyelesaian itu, disebut peradilan semu atau extra judicial.[1] Penulis berpendapat akan lebih tepat jika perdilan dimaksud disebut dengan 'peradilan khusus'. Berikut dijumpai beberapa extra judicial yang memiliki yurisdiksi absolut menyelesaikan jenis sengketa tertentu.

Arbitrase, kedudukan arbitrase dalam sistem hukum Indonesia telah dikenal sejak masa lalu, Pasal 377 HIR dan Pasal 705 RBg mengakui eksistensi arbitrase. Saat ini, kedudukan dan keberadaan arbitrase dalam sistem hukum Indonesia diperkokoh oleh UU Nomor: 30 Tahun 1999. Undang-undang ini mengatur yurisdiksi absolut arbitrase: a). Pasal 3 menyatakan, Pengadilan Negeri tidak berwenang untuk mengadili sengketa para pihak yang terikat dalam perjanjian arbitrase; b). Pasal 11 mempertegas yurisdiksi absolut arbitrase yang disebut dalam Pasal 3, yang menyatakan: 1). Adanya klausul arbitrase dalam perjanjian, meniadakan hak para pihak untuk mengajukan penyelesaian sengketa yang termuat dalam perjanjian ke PN; 2). PN wajib menolak dan tidak campur tangan di dalam penyelesaian sengketa yang telah ditetapkan melalui arbitrase, kecuali dalam hal tertentu, misalnya dalam pelaksanaan putusan.[2]

Panitia Penyelesaian Perselisihan Perburuhan, badan ini disingkat dengan P4, keberadaannya dalam sistem hukum Indonesia berdasarkan UU Nomor: 22 tahun 1957. Akan tetapi dengan diterbitkannya UU Nomor: 2 Tahun 2004 Tentang Penyelesaian Perselisihan Hubungan Industrial pada tanggal 14 Januari 2004, kewenangan penyelesaian perselisihan yang timbul antara Pengusaha dengan Buruh jatuh menjadi yurisdiksi absolut Pengadilan Hubungan Industrial, yang bertindak: a). Sebagai Pengadilan Khusus; b). Kewenangannya memeriksa, mengadili, dan memberikan putusan terhadap perselisihan hubungan industrial; c). Organisasinya dibentuk di Lingkungan Pengadilan Negeri.[3]

Pengadilan Pajak, peradilan lain yang memiliki yurisdiksi khusus adalah Pengadilan Pajak. Semula diatur dalam UU Nomor: 17 Tahun 1997, diberi nama Badan Penyelesaian Sengketa Pajak (BSPP). Berdasarkan UU Nomor: 14 Tahun 2002 Tentang Pengadilan Pajak, BPSP dirubah menjadi Pengadilan Pajak.[4]

Mahkamah Pelayaran, badan ini diatur dalam Ordonansi Majelis Pelayaran, St. 1934-215 (27 April 1934) Jo. St. 1938-2, yurisdiksi khususnya diatur dalam Pasal 1, meliputi kewenangan: a). Memeriksa dan memutus perkara yang timbul dari Pasal 25 ayat (4), (7), (8) dan (11) Ordonansi Kapal 1935 (St. 1939-66); b). Memeriksa dan memutus peristiwa yang disebut Pasal 373 a KUHD yaitu: Nahkoda yang melakukan tindakan yang tidak senonoh terhadap kapal, muatan atau penumpang; c). Memeriksa dan/atau memutus semua hal yang oleh suatu peraturan perundang-undangan dibebankan kepada Mahkamah Pelayaran.[5]

Para pembaca yang budiman tentu dapat menambahkan yurisdiksi absolut lainnya, yang cukup familiar adalah Peradilan Niaga yang mengadili (1) kepailitan dan Peradilan (2) HAM terkait Hak Azasi Manusia. Namun demikian, penulis tidak akan membahas hal ini lebih lanjut.

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 183.

2. Ibid. Hal.: 183-184.

3. Ibid. Hal.: 185-187.

4. Ibid. Hal.: 188.

5. Ibid. Hal.: 189.

Kekuasaan Absolut Mengadili

(Shutterstock)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Kekuasaan Mengadili Merupakan Syarat Formal", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Kekuasaan Absolut Mengadili.

Ditinjau dari segi kekuasaan absolut atau yurisdiksi absolut mengadili, kedudukan Pengadilan Negeri (PN) dapat dijelaskan sebagai berikut. Pertama adalah berdasarkan sistem pembagian lingkungan peradilan, Pengadilan Negeri (PN) berhadapan dengan kewenangan absolut lingkungan peradilan lain.[1]

Menurut amandeman Pasal 24 ayat (2) UUD 1945 dan Pasal 10 ayat (1) UU Nomor: 14 Tahun 1970 sebagaimana diubah dengan UU Nomor: 35 Tahun 1999 dan sekarang diganti dengan Pasal 2 Jo. Pasal 10 ayat (2) UU Nomor: 4 Tahun 2004, mengenai Kekuasaan Kehakiman (Judicial Power) yang berada di bawah Mahkamah Agung (MA), dilakukan dan dilaksanakan oleh beberapa lingkungan peradilan yang terdiri dari:[2]

1. Peradilan Umum;
2. Peradilan Agama;
3. Peradilan Militer; dan
4. Peradilan Tata Usaha Negara.

Peradilan Umum sebagaimana yang digariskan Pasal 50 dan Pasal 51 UU Nomor: 2 Tahun 1986 (Tentang Peradilan Umum), hanya berwenang mengadili Perkara:

1. Pidana (Pidana Umum dan Khusus) dan
2. Perdata (Perdata umum dan niaga).

Peradilan Agama berdasarkan Pasal 49 UU Nomor: 7 Tahun 1989 (Tentang Peradilan Agama), hanya berwenang mengadili perkara bagi rakyat yang beragama Islam, mengenai:

1. Perkawinan;
2. Kewarisan (Meliputi wasiat, hibah yang dilakukan berdasarkan hukum Islam),
3. Wakaf dan shadaqoh. Penulis meneruskan, yang juga harus ditambahkan adalah ekonomi syariah.

Peradilan TUN, menurut Pasal 47 UU Nomor: 5 Tahun 1986 (Tentang Peradilan TUN), kewenangannya terbatas dan tertentu untuk mengadili sengketa Tata Usaha Negara.[3]

Peradilan Militer, sesuai dengan ketentuan Pasal 40 UU Nomor: 31 Tahun 1997, hanya berwenang mengadili perkara pidana yang terdakwanya terdiri dari Prajurit TNI berdasarkan ketentuan tertentu.[4]

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 180.

2. Ibid. Hal.: 180.

3. Ibid. Hal.: 181.

4. Ibid. Hal.: 181.

Kekuasaan Mengadili Merupakan Syarat Formal

(iStock)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Terakhir platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "Penggabungan Gugatan Cerai dengan Pembagian Harta Bersama Bagi Non Muslim", dan Pada kesempatan selanjutnya kita akan melangkah dari topik penggabungan gugatan ke topik Kekuasaan Mengadili. Pada artikel ini akan akan membahas tentang Kekuasaan Mengadili Merupakan Syarat Formal.

Keberadaan peradilan perdata bertujuan menyelesaikan sengketa yang timbul di antara anggota masyarakat. Sengketa yang terjadi, berbagai ragam. Ada yang berkenaan dengan pengingkaran atau pemecahan perjanjian, perbuatan melawan hukum, sengketa hak milik, perceraian, pailit, penyalahgunaan wewenang oleh penguasa yang merugikan pihak tertentu, dan sebagainya. Timbulnya sengketa di atas menimbulkan permasalahan kekuasaan mengadili atau kompetensi maupun kewenangan mengadili, yaitu pengadilan yang berwenang mengadili sengketa tertentu sesuai dengan ketentuan yang digariskan peraturan perundang-undangan.[1]

Tujuan utama membahas kewenangan mengadili adalah untuk memberi penjelasan mengenai masalah pengadilan mana yang benar dan tepat berwenang mengadili suatu sengketa atau kasus yang timbul, agar pengajuan dan penyampaiannya kepada pengadilan tidak keliru.[2]

Kekeliruan mengajukan gugatan kepada lingkungan peradilan atau pengadilan yang tidak berwenang mengakibatkan gugatan salah alamat sehingga tidak sah dan dinyatakan tidak dapat diterima dengan alasan gugatan yang diajukan tidak termasuk yurisdiksi absolut atau relatif pengadilan yang bersangkutan.[3]

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 179.

2. Ibid. Hal.: 180.

3. Ibid. Hal.: 180.

Penggabungan Gugatan Cerai dengan Pembagian Harta Bersama Bagi Non Muslim

(iStock Photo)

Oleh:

Mahmud Kusuma, S.H., M.H.

Terdahulu platform Hukumindo.com telah membahas mengenai "4 Penggabungan Gugatan Yang Dilarang", serta Pada kesempatan ini akan membahas tentang Penggabungan Gugatan Cerai dengan Pembagian Harta Bersama Bagi Non Muslim.

Jika bertitik tolak dari Putusan Mahkamah Agung Nomor: 220 K/Pdt/1981, tidak dibenarkan menggabungkan gugatan perceraian dengan pembagian harta bersama. Menurut putusan itu, hukum acara tidak membolehkan penggabungan antara gugatan cerai dengan pembagian harta bersama. Alasan yang sering diajukan, antara kedua gugatan masing-masing berdiri sendiri. Gugatan perceraian berada di depan, dan pembagian harta bersama berada di belakang. Gugatan harta bersama berdasarkan hukum acara, baru dapat muncul setelah gugatan perceraian memperoleh putusan yang berkekuatan hukum tetap.[1] Sepanjang pengalaman penulis berpraktik sebagai advokat, memang betul antara gugatan perceraian dengan pembagian harta bersama tidak dapat digabungkan, hal ini berlaku bagi warga non muslim. Bahkan harus diakui bahwa penulis pernah mengalami penanganan case dimaksud, meskipun client telah diedukasi, namun tetap saja meminta dilakukan penggabungan demikian. 

Pendapat tersebut dibantah oleh ahli M. Yahya Harahap, pendapat ini dinilai tidak realistis dan sangat formalistis. Realita yang terjadi, gugatan perceraian memakan waktu antara 5 sampai 7 tahun (maksimal) mulai dari tingkat pertama sampai kasasi. Oleh karena itu tidak boleh digabungnya gugatan perceraian dengan pembagian harta bersama, khususnya bagi warga non muslim, bertentangan dengan azas peradilan cepat biaya ringan.[2]

Lain halnya bagi warga muslim, berdasarkan Pasal 86 ayat (1) Undang-undang Nomor: 7 Tahun 1989 (UU Peradilan Agama), berbunyi sebagai berikut: "Gugatan soal penguasaan anak, nafkah anak, nafkah istri dan harta bersama dapat diajukan bersama-sama dengan gugatan perceraian ataupun sesudah putusan perceraian memperoleh kekuatan hukum tetap." Selanjutnya, maksud kebolehan penggabungan itu, demi tercapainya prinsip peradilan sederhana, cepat, dan biaya ringan.[3]

Meskipun ketentuan ini hanya diperuntukan bagi peradilan agama, jangkauan penerapannya dapat diperluas menjadi pedoman bagi PN berdasarkan asas process doelmatigheid. Menerapkan ketentuan ini di lingkungan Peradilan Umum (PN), tidak hanya sekedar (untuk) kepentingan beracara, tetapi sekaligus untuk memenuhi ketertiban umum (public order) dan keadilan berdasarkan moral (moral justice).[4] Penulis melihat ahli M. Yahya Harahap kesal betul dengan kondisi ini, karena ketentuan dimaksud adalah untuk domain Pengadilan Agama, bukan Pengadilan Negeri, akan tetapi sepertinya ahli juga tidak mampu berbuat banyak. Memang harus diakui bahwa ketentuan acara di Pengadilan Agama (muslim) secara normatif dibuat lebih akhir, sehingga lebih mengakomodasi kondisi kekinian, sedangkan HIR dan RBg serta Rv masih produk kolonial. Tidak ada kata lain, sudah selayaknya direvisi terkait ketentuan dimaksud.

____________________

1.“Hukum Acara Perdata (Tentang Gugatan, Persidangan, Penyitaan, Pembuktian, Dan Putusan Pengadilan)”, M. Yahya Harahap, S.H., Sinar Grafika, Jakarta, 2010, Hal.: 109-110.

2. Ibid. Hal.: 110.

3. Ibid. Hal.: 110.

4. Ibid. Hal.: 111.